Skrevet af Hvor meget kan jeg låne til hus?
Eksperter: Sådan får du dit lån til bolig godkendt
Et af de helt store spørgsmål, når man står over for et boligkøb, er: Hvor meget kan jeg købe bolig for og i den forlængelse, hvor meget kan jeg låne til bolig? Hvor meget du kan låne til hus, kommer an på din indkomst, opsparing og gæld. Som førstegangskøber er lønnen dog ikke altid den højeste og opsparingen er ikke den største, så hvordan skal det dog lykkedes at få fingrene i det nødvendige lån til den helt rigtige bolig?
Lige netop dette har vi på Mikonomi.dk sat os for at undersøge. Vi giver dig her svaret på et af de mest stillede spørgsmål, når det kommer til boligkøb - nemlig: hvad kan jeg låne til hus? Vi har spurgt fem eksperter fra boligmarkedet om at give deres bedste tips til, hvordan man som førstegangskøber kan øge chancerne hos realkreditinstitutterne og låne penge til drømmeboligen.
Indlægget giver et indblik i reglerne ved et boliglån og realkreditlån samt eksperternes bedste råd til at øge førstegangskøberens chance for at få et lån hos realkreditinstitutterne. Derudover indeholder indlægget et interaktivt kort, hvor du kan se, hvor stor en indkomst du skal have for at kunne købe en gennemsnitlig villa i hver enkelt kommune.
Herunder kan du se, hvad dette blogpost indeholder:
Hvor meget kan jeg låne til hus?
Du kan låne 3,5 gange din husstands årlige indkomst, når du skal købe hus, ifølge Finanstilsynet. Hvor meget du helt præcist kan låne til dit boligkøb, det afhænger af din økonomi og derudover af den konkrete bolig, du ønsker at købe. Svaret på hvor meget kan jeg låne til bolig, er derfor ikke ens for alle, der ønsker at købe en bolig.
Tjener du og din partner tilsammen eksempelvis 700.000 kr. om året, kan du låne 3,5 gange dette beløb. Svaret på hvad kan jeg låne til bolig vil i dette tilfælde være, at du kan låne 2,45 mio. kr. til dit boligkøb.
Hvad du kan låne til at købe hus for kommer derfor i høj grad an på din indkomst og ikke mindst din disponible indkomst - altså hvad du har tilbage efter faste udgifter.
Boligkøbere kreditgodkendes altid på baggrund af deres evne til at servicere et fastforrentet lån med afdrag. Lånebevisets størrelse kommer derfor til at afhænge af, hvor stort et beløb køberne har til overs, når alle de faste udgifter er betalt, og der også er sat et passende beløb af til mad, tøj og alt det løse, siger boligøkonom hos Nordea, Lise Nytoft i det udsendte spørgeskema.
Tommelfingerregel: Hvor meget kan jeg købe hus for?
Du kan købe bolig for 3,5 gange din husstands årlige indkomst. Er I to, der tilsammen tjener 1 mio. kr., kan I købe bolig for 3,5 mio. kr. Dette svar er dog givet på baggrund af, at du ikke har nogen gæld eller opsparing.
Så tænker du måske nu: hvad kan jeg købe bolig for, hvis jeg har en opsparing og/eller gæld? Dette kan du få svaret på i nedenstående tabel, som tager udgangspunkt i, at du både har en opsparing, men også en smule gæld.
| Årlige samlede indkomst | Samlede gæld | Samlede opsparing | Beløb til boligkøb |
|---|---|---|---|
| 700.000 kr. i løn før skat | 50.000 kr. til billån | 500.000 kr. ved salg af andelsbolig | 2.900.000 kr. til køb af bolig |
I ovenstående eksempel antages det, at du og din partner har en samlet indkomst på 700.000 kr. om året før skat. Derudover har I en restgæld på et billån på 50.000 kr. og i forbindelse med at skulle flytte i hus, har I solgt jeres andelslejlighed og tjent 500.000 kr. Ud fra dette vil I dermed kunne købe hus for 2,9 mio. kr.
Udregningen for, hvad kan jeg købe hus for ser således ud:
(Årlig indkomst x 3,5) + samlede opsparing - samlede gæld = beløb du kan købe hus for
Så hvad kan du købe bolig for? Det kommer altså især an på din indkomst, opsparing og eventuel gæld. Derudover kommer det an på den konkrete bolig, du ønsker at låne til, som vi vil gennemgå senere.
Hvad koster det at låne til hus?
Hvad du ender med at skulle betale for dit lån, vil afhænge af rente, lånets størrelse og løbetid, samt låneomkostninger og gebyrer. Hvis du kender disse vilkår kan du bruge vores låneberegner til at lave en udregning på. hvor meget du skal lægge til side til et realkreditlån eller boliglån.
Med låneberegneren får du det fulde overblik over dit lån og en tilbagebetalingsplan. Du kan derfor både bruge den til at forberede et budget for afvikling af lån, eller til at se, hvor meget du har råd til at låne og samtidig kunne betale tilbage.
Prøv vores låneberegner til hus, her!
Du kan downloade dine beregninger til Excel og medbringe når du skal holde møde med banken. Det viser at du er forberedt og seriøs omkring din forespørgsel, hvilket kan øge dine chancer for et positivt svar.
Så høj skal din indkomst være for at købe bolig i din kommune
At kunne låne 3,5 gange din årlige indkomst lyder for de fleste førstegangskøbere ikke af det store. Når boligpriserne samtidigt er utrolig høje, kan det derfor virke tæt på umuligt at finde en bolig, du har råd til. For at give dig et bedre overblik over, hvad du skal tjene for at købe hus i de forskellige kommuner, har vi udarbejdet nedenstående interaktive kort. Kortet viser, hvor høj indkomst du skal have for at kunne købe en villa på 110 kvm i hver af Danmarks 98 kommuner.
Beregningen i kortet er baseret på Finanstilsynets råd om, at du kan låne 3,5 gange din husstands årlige indkomst. Yderligere er der taget udgangspunkt i, at du ikke har nogen opsparing eller gæld. Har du en opsparing, vil du kunne låne mere, hvorimod det vil være begrænset, hvor meget du kan låne, hvis du har meget gæld.
Kvadratmeterprisen er baseret på Boligas boligstatistikker og er trukket den 2. maj 2019. Denne kvadratmeterpris er ganget ud på en villa på 110 kvadratmeter i de forskellige kommuner. Kortet viser, hvor høj en indkomst du bør have for at være i stand til at købe en villa i de danske kommuner - uden at tage højde for eventuel opsparing eller gæld.
Tallet for Bornholms Kommune er en smule lavere end vist på kortet, da der i Boligas statistikker er blevet fejlangivet typen af bolig fra ejendomsmægler. Derved er der en erhvervsbolig, der er blevet indberettet som en villa i stedet for en erhvervsbolig, som hiver gennemsnittet en smule op.
Eksperternes bedste råd til førstegangskøberen
Vi har spurgt eksperterne om, hvad deres bedste råd til førstegangskøberen er i forhold til at gøre sig attraktiv for realkreditinstitutterne. Som tidligere forklaret kan du højest få et realkreditlån på 80% af boligens pris. Det afhænger dog af din indkomst, opsparing, gæld og den konkrete bolig, hvor meget du kan låne.
I dette afsnit kan du læse om de mange råd, vi indsamlede i vores spørgeskemaundersøgelse. Vi spurgte eksperterne om følgende: “Hvad er dine bedste tips til at højne ens chancer for at få et realkreditlån som førstegangskøber?”.
For at gøre det mere overskueligt, har vi opdelt eksperternes svar i to grupper. Det første afsnit omhandler råd til din økonomi. Den andet afsnit handler derimod om, hvad du kan gøre i forhold til valget af bolig.
Realkreditinstituttet kigger både på købernes økonomi og den konkrete ejendom, når de kreditgodkender, siger boligøkonom hos Nordea, Lise Nytoft i det udsendte spørgeskema.
Eksperternes bedste råd til din økonomi
Et af de mest spurgte spørgsmål, når der skal købes ny bolig er generelt, hvad kan man låne til hus og ikke mindst, hvor meget kan vi købe hus for? En stor del af at blive godkendt til et realkreditlån ligger i køberens økonomi og deres evne til at kunne betale af på det ønskede lån. Derfor er svaret på, hvor meget kan vi købe hus for, ikke
Banken ser blandt andet på, hvad din disponible indkomst er - altså hvor meget du har til overs efter alle faste udgifter er betalt. Er dette beløb ikke særligt højt, og er købers evne til at servicere lånet derfor lav, vil banken muligvis ikke tage den risiko, og du kan ikke blive tilbudt det ønskede lån.
Derfor har vi i nedenstående afsnit samlet fire råd til din økonomi, som kan øge dine chancer for at få det ønskede realkreditlån til din drømmebolig.
- Udarbejd et realistisk budget, og vis banken, at du kan overholde det
De fleste af de adspurgte eksperter nævner, at det er vigtigt at udarbejde et realistisk budget. Derudover nævnes det, at det kan være en fordel at kunne vise banken, at du er i stand til at overholde budgettet.
Boligkøberne kan derfor optimere deres muligheder for at blive kreditgodkendt ved at have sparet op på forhånd, og ved allerede at have vist, at de er i stand til at følge et budget, siger boligøkonom hos Nordea, Lise Nytoft i det udsendte spørgeskema.
- Spar op til udbetalingen
En anden ting, alle de adspurgte eksperter er enige om, er at sørge for at have en opsparing til udbetalingen. Udbetalingen består minimum, som tidligere nævnt, af 5% af boligens salgspris. Dette betyder eksempelvis, at du selv skal betale mindst 150.000 kr. i udbetaling, hvis din bolig koster 3 mio. kr. Du kan forsøge at låne penge til udbetalingen ved eksempelvis at tage et indskudslån, men det er ikke altid, at dette er muligt.
Jo større opsparing du har, jo mere vil svaret på, hvor meget kan man låne til hus stige - og dermed har du flere penge at købe bolig for. Derfor er det selvsagt en god idé at begynde at spare op tidligt, så du har de bedste forudsætninger for at købe din drømmebolig, når tiden kommer. Jo mere opsparing du har jo mere til, hvor meget kan man låne til hus stige - og dermed har du flere penge at købe hus for.
- Undgå at ende i RKI
Det kan virke som en selvfølge, at du skal undgå at ende i RKI. Dette gør det nemlig tæt på umuligt at få et lån i fremtiden. Selvom der overordnet set er færre i forhold til de seneste år, der er registreret i RKI, er der dog stadig mange yngre mennesker, der ender som dårlige betalere.
Sammenlignes januar måned 2017 med januar 2018 er der sket et fald på 3,4% i antallet af personer, der står registreret i RKI. De personer, der står i RKI, er typisk unge voksne. Andelen af personer registreret i RKI begynder for alvor at stige fra 23-årsalderen. Værst står det dog til i aldersgruppen 31-40 år, hvor hele 6,8% står registreret i RKI ifølge Experian.
Foretag en opsparing, få en kæreste og et fast job og lad være med at havne i RKI!, siger kommunikationschef hos EDC, Jan Nordmann i det udsendte spørgeskema.
Et andet råd er at få en kæreste, da to indkomster og opsparinger selvsagt er bedre end én. Det vil naturligvis være lettere at få et lån, jo flere penge du har om måneden, og desto større din opsparing er.
- Hav de nødvendige papirer i PDF-form
Et sidste råd, der muligvis ikke hører direkte til din økonomi, er at have alle de nødvendige papirer klar i PDF-form. Det gør det lettere for både dig selv og din bank. Derudover viser det også bankrådgiveren, at du har styr på dine papirer, hvis du kommer med alle de nødvendige papirer samlet i en PDF-fil.
Udarbejde et budget, stor udbetaling og alle de nødvendige dokumenter i form af PDF-filer, er blandt økonomisk redaktør hos Bolius, Jørgen Munksgaard Rasmussens gode råd i det udsendte spørgeskema.
Eksperternes bedste råd til boligen
Foruden at give en masse gode råd til økonomien gav de adspurgte eksperter også en række råd til valget af bolig. Der er nemlig nogle ting, du bør have med i dine overvejelser, når det kommer til den bolig, du ønsker at købe.
Realkreditinstitutterne kigger ikke kun på din økonomiske situation, men også på den bolig, du gerne vil låne penge til at købe. Vi har samlet fire råd til herunder.
- Vælg en bolig i rimelig stand
Når du skal godkendes til et realkreditlån, kigger realkreditinstitutterne på den bolig, du ønsker at købe, da de tager pant i den konkrete bolig. Husets levetid skal derfor helst være længere end lånets løbetid. Er den ikke det, kan det være svært at få det eftertragtede 30-årige realkreditlån. Banken kan muligvis tilbyde dig et lån med en kortere løbetid, men dette betyder også, at du får et større månedligt afdrag.
Realkreditinstitutterne tager pant i den konkrete ejendom, og hvis der er tale om et 30-årigt realkreditlån, skal ejendommen derfor have en levetid, der er længere end det, siger boligøkonom hos Nordea, Lise Nytoft i det udsendte spørgeskema.
- Vælg en bolig med rimelig omsættelighed og som er homogen
Et andet råd, til den bolig du ønsker at købe, er, at den gerne skal have en rimelig omsættelighed. Dette betyder, at den relativt hurtigt skal kunne sælges, hvis du af en eller anden grund ikke kan betale terminen.
Samtidigt skal det være muligt at finde en anden køber til ejendommen indenfor en overskuelig tidshorisont, hvis ejeren ikke kan eller vil betale til terminen, siger boligøkonom hos Nordea, Lise Nytoft i det udsendte spørgeskema.
Dette hænger sammen med et anden term, som eksperternes også bruger, kaldet homogen bolig. Her lyder rådet på at sørge for, at den bolig, du køber, er homogen, hvilket defineres som en bolig, hvor man kan se andre mennesker bo i.
... og ikke mindst have planer om at købe en homogen bolig. Dvs. en bolig, hvor man også kan se andre bo i, siger boligøkonom hos Jyske Bank, Mikkel Høegh i det udsendte spørgeskema.
I forlængelse af dette nævnes at de fleste afslag på realkreditlån faktisk gives på baggrund af, at køber ønsker at købe en bolig, der ikke er omsættelig i realkreditinstitutternes øjne.
De fleste afslag gives på, at man gerne vil købe en bolig, der ikke er omsættelig, siger boligøkonom hos Jyske Bank, Mikkel Høegh i det udsendte spørgeskema.
Hvis køberen pludselig ikke kan eller vil betale terminen, kan det være sværere at komme af med boligen, hvis den ikke er homogen. Dette betyder, at risikoen for banken er højere, og resultatet af dette kan blive, at de ikke ønsker at låne dig pengene. I nogle tilfælde vil banken dog gerne give dig et lån alligevel, men med en kortere løbetid eller en lavere belåningsgrad end de typiske 80%.
Er vedligeholdelsesstanden og/eller omsætteligheden ringe, kan realkreditinstitutterne nogle gange tilbyde en lavere belåningsgrad end de 80 pct. eller en kortere løbetid på lånet end de typiske 30 år, siger boligøkonom hos Nordea, Lise Nytoft i det udsendte spørgeskema.
- Vælg et område som er i udvikling
Et andet råd, til valg af bolig der kan øge dine chancer for et fordelagtigt realkreditlån, er at vælge et område, der er i udvikling. Dette råd lægger sig en smule op ad de to ovenstående råd. Dette punkt handler nemlig også om, at banken i forhold til din bolig gerne vil have mindst muligt risiko ved at give dig et lån.
Vær opmærksom på beliggenheden og området - er det et område i udvikling, der vil stige over tid?, siger byggechef hos Domea, Charlotte Nørbak i det udsendte spørgeskema.
En bolig, der ligger i et område, der ikke er i vækst, vil være sværere at få solgt, og derved er der en større risiko for banken ved at give dig et lån. Der er altså en fin grænse mellem, hvad du har råd til, og hvad der er det bedste i forhold til ovenstående tre råd.
Det er ikke sikkert, at du har råd til den bolig, du ønsker, hvis den både skal være omsættelig, homogen og være placeret i et område i vækst. Derfor må du vælge at gå på kompromis med enten det ene eller andet. Det gode ved at vælge et område i vækst, men dertil muligvis en mindre bolig, der skal renoveres er, at banken først fremmest i højere grad kan tilbyde dig et fordelagtigt lån. Derefter vil det være muligt for dig at renovere huset senere hen, når du har flere penge til rådighed.
- Vær realistisk i forhold til størrelse
Et andet råd fra eksperterne lyder på at være realistik i forhold til størrelsen på din bolig. Det er ikke altid muligt at få fat i den største villa, der opfylder alle dine krav som førstegangskøber. Overvej derfor grundigt, om du kan klare dig med færre kvadratmeter. Du kan altid renovere og bygge ud senere hen, hvis du gerne vil have en større bolig, når pengene er til det.
... måske bo i noget mindre, hvor der stadig er plads til at leve, siger byggechef hos Domea, Charlotte Nørbak i det udsendte spørgeskema.
Vi har samlet de seks bedste råd i én samlet grafik, som du kan benytte på din egen side. På denne måde kan du give dine læsere et nemt og overskueligt overblik over, hvad de selv kan gøre for at blive mere attraktive over for realkreditinstitutterne i jagten på drømmeboligen - og det dertilhørende lån.
Hvordan fungerer et lån til bolig?
At låne til en bolig består som oftest af tre forskellige ting: en udbetaling, et boliglån og et realkreditlån. Fordelingen ser således ud:
- 5% af boligens pris er udbetalingen
- 15% af boligens pris kan være et boliglån
- 80% af boligens pris kan være et realkreditlån
Koster din ønskede bolig eksempelvis 3 mio. kr. vil du selv skulle betale minimum 150.000 kr. i udbetalingen. Herefter kan du låne henholdsvis 450.000 kr. som et boliglån og 2,4 mio. kr. som et realkreditlån.
For det meste vil boliglånet have en højere rente og være dyrere end realkreditlånet, hvor du kan opnå en mere fordelagtigt rente. Derfor ønsker mange at optage et realkreditlån med afdragsfrihed. På denne måde kan du nemlig få betalt dit boliglån af i løbet af de 10 år, hvor du har afdragsfrihed, og derefter kan du starte med at afdrage på dit realkreditlån.
Det afhænger dog af din økonomi, og den bolig du ønsker at købe, om du kan få et afdragsfrit lån og en belåningsgrad på 80%. Derfor kan du i denne artikel læse om, hvordan du kan øge dine chancer for at få et lån på 80% af boligens pris, afdragsfrihed på lånet og en fordelagtig rente.
De adspurgte eksperter
Vi har spurgt en række eksperter fra boligmarkedet, som alle kommer fra hver deres område. Vi har både været i kontakt med boligøkonomer, ejendomsmæglere og redaktører indenfor bolig og økonomi.
Vi har derfor en bred vifte af eksperter fra hver deres fagområde - men alle med en ekspertise inden for boligmarkedet. Du kan læse mere om de fem adspurgte eksperter i følgende afsnit.
- Lise Nytoft: Boligøkonom hos Nordea
Lise er chefanalytiker og boligøkonom hos Nordea. Hun er uddannet cand.scient.pol i statskundskab samt uddannet cand.merc.
- Mikkel Høegh: Boligøkonom hos Jyske Bank
Mikkel er uddannet cand.oecon og arbejder i Jyske Bank. Her arbejder han med analyser af boligmarkedet og boligfinansiering.
- Jan Nordmann: Kommunikationschef hos EDC
Jan er kommunikationschef hos EDC, hvor han har arbejdet i mere end 25 år. Han er derudover uddannet cand.merc.
- Jørgen Munksgaard Rasmussen: Økonomisk redaktør hos Bolius
Jørgen er økonomisk redaktør hos Bolius.dk. Her skriver og redigerer han artikler om boligøkonomi.
- Charlotte Nørbak: Byggechef hos Domea
Charlotte er byggechef for Domea.dk’s byggeafdeling, der hjælper almene bygherrer med at bygge og renovere boliger og boligområder.